Por Gil Vaisman, Go ADU Construction
En internet abundan las listas de “Los mejores constructores de viviendas accesorias en Los Ángeles”. La mayoría son anuncios pagados, clasificaciones autodeclaradas o sitios web que nunca han verificado a las empresas que recomiendan. No te ayudarán a tomar una buena decisión.
Lo que te ayudará es comprender qué debes buscar realmente —y a qué debes prestar atención— cuando estés a punto de confiar un proyecto de seis cifras a alguien que acabas de conocer.
Llevamos casi una década construyendo viviendas accesorias exclusivamente en Los Ángeles. Hemos tenido clientes que acuden a nosotros tras haber tenido malas experiencias con otros contratistas. Hemos visto los problemas que surgen cuando los propietarios eligen un constructor basándose en criterios erróneos. Y hemos observado cómo el mercado de las viviendas accesorias ha atraído a un gran número de contratistas que no están capacitados para asumir proyectos de esta complejidad.
Esta guía no te va a decir que nos elijas. Te va a dar el marco para que elijas bien, sea quien sea con quien termines trabajando.
Esto es lo que cubriremos:
Antes de entrar en las listas de verificación y las señales de alerta, hay algo que vale la pena decir claramente:
Casi todos los contratistas de Los Ángeles están intentando entrar en el sector de las viviendas accesorias en este momento.
Algunos se dedican principalmente a remodelar cocinas. Otros, a ampliar habitaciones. Algunos se dedican a la compraventa de casas. Y cuando el trabajo disminuye, o cuando ven una oportunidad en un mercado en auge, dicen: "Claro, también construimos viviendas accesorias".“
Eso no es especialización. Eso es oportunismo.
Las viviendas accesorias no son tan complejas como las casas grandes a medida, pero tienen sus propias particularidades: permisos en Los Ángeles, trámites ante el Departamento de Servicios Públicos de Los Ángeles (LADBS), coordinación con el Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP), detalles sobre la zonificación y los retranqueos, la secuencia de inspecciones y los desafíos específicos de construir espacios habitables en lotes urbanos reducidos. Un contratista que no haya realizado docenas de proyectos de este tipo en este mercado específico aprenderá con su proyecto. Y ese aprendizaje le costará caro.
Cómo evaluar si un contratista es realmente de confianza, y no solo agradable, antes de comprometerse con un proyecto de seis cifras.
La primera pregunta que hay que hacerle a cualquier constructor no es sobre el precio. Es: ¿cuántas viviendas accesorias (ADU) ha construido específicamente en Los Ángeles? No me refiero a proyectos de construcción en general. No a ampliaciones de habitaciones. Me refiero a viviendas accesorias (ADU), en esta ciudad, bajo estas normas de permisos, con LADWP, en barrios reales de Los Ángeles.
Si la respuesta es vaga o el número es pequeño, siga preguntando.
Existe una diferencia significativa entre un contratista general que ocasionalmente construye viviendas accesorias y un constructor que se dedica exclusivamente a la construcción de viviendas accesorias.
Cuando has construido docenas de viviendas accesorias en Los Ángeles, empiezas a ver ciertos patrones. Sabes qué decisiones de diseño suelen generar costosos requisitos de ingeniería. Sabes qué departamentos municipales están saturados y necesitan coordinación temprana. Sabes qué buscan los inspectores en cada etapa. Sabes qué materiales provocan retrasos y cuáles no. Sabes cómo diseñar una vivienda de 400 pies cuadrados que sea realmente habitable.
Un contratista general que está construyendo su tercera vivienda accesoria aún no conoce ninguna de estas cosas. Las descubrirá... durante su proyecto.
Tres preguntas que distinguen inmediatamente a los constructores de viviendas accesorias con experiencia de los contratistas que van aprendiendo sobre la marcha.
Esta es una de las decisiones más importantes —y menos comentadas— en el proceso de construcción de una vivienda accesoria.
Algunos propietarios contratan a un arquitecto o estudio de diseño para que elabore los planos y, posteriormente, contratan a un constructor para que los construya. Este modelo se conoce como diseño-licitación-construcción y es común en la construcción de viviendas a medida. En el caso de las viviendas accesorias, esto conlleva un riesgo específico que suele sorprender a muchos.
El problema es el siguiente: el trabajo de un diseñador es diseñar lo que usted desea. No necesariamente piensan en cuánto costará la construcción. Sin la participación de un contratista durante la fase de diseño, es fácil terminar con unos planos preciosos que superan su presupuesto en decenas de miles de dólares, y uno no se entera hasta que recibe las cotizaciones de construcción.
Llegado ese punto, ya has pagado por planos que no puedes permitirte construir. Tienes dos opciones: rediseñar el proyecto (y volver a pagar) o estirar tu presupuesto más allá de lo que te resulta cómodo.
Decisiones de diseño comunes que aumentan significativamente los costos, a menudo sin que el propietario se dé cuenta:
Ninguna de estas opciones es incorrecta. Pero deben tomarse con conocimiento de causa y comprendiendo plenamente las implicaciones económicas.
Cuando se trabaja con una empresa de diseño y construcción —donde la misma compañía se encarga del diseño y la construcción—, el contratista participa en el proceso desde el primer día. En Go ADU, conocemos el presupuesto de nuestros clientes antes de comenzar el diseño. Si una decisión de diseño pudiera exceder el presupuesto del proyecto, lo indicamos de inmediato. El cliente toma una decisión informada: sí, quiero los techos abovedados y entiendo lo que eso implica para el costo; o no, busquemos otra solución.
Esa coherencia entre diseño y presupuesto es algo que el modelo de diseño-licitación-construcción simplemente no puede ofrecer de forma tan consistente.
El error que cometen los propietarios antes incluso de dibujar un solo plano, y cómo evitar comenzar el proceso de diseño sin una base sólida.
Una nota sobre el proceso independiente de diseño y obtención de permisos: en Go ADU, también ofrecemos un contrato de diseño y obtención de permisos para propietarios que desean obtener la aprobación de los planos antes de firmar un contrato de construcción. Esto es diferente a contratar a un arquitecto por separado; seguimos gestionando el proceso teniendo en cuenta el costo de la construcción en todo momento. Una vez aprobados los planos, los clientes pueden solicitar presupuestos a otras constructoras o continuar con nosotros. En la práctica, la mayoría opta por seguir con Go ADU, ya que para cuando se aprueban los planos, conocemos el proyecto a la perfección.
Esto es innegociable. En California, cualquier contratista que realice trabajos por un valor superior a $500 debe contar con la licencia de la Junta Estatal de Licencias para Contratistas (CSLB). Construir una ADU sin un contratista con licencia es ilegal, invalida su seguro de vivienda para reclamaciones relacionadas con el trabajo y lo deja sin ningún recurso legal si algo sale mal.
La verificación de una licencia tarda aproximadamente 60 segundos.
Cómo comprobar el estado de la licencia CSLB:
Qué buscar:
Número de licencia de Go ADU: #1076712. Puede verificarlo directamente en el sitio web de CSLB.
Además de la licencia, solicite un certificado de seguro de responsabilidad civil general y un seguro de compensación laboral. Un contratista de buena reputación los proporcionará sin dudarlo. Si un contratista se muestra reacio a compartir la documentación del seguro, es una señal de alerta importante.
Las señales de advertencia que los propietarios experimentados reconocen de inmediato, y qué hacer cuando las veas.
Tras años en este sector, hemos visto todo tipo de comportamientos por parte de los contratistas que provocan disgustos a los propietarios. Estos son los patrones que se repiten.
Un contratista que genera urgencia —“este precio solo es válido por 48 horas”, “tengo otro cliente interesado en este espacio”— está utilizando la presión de venta para evitar que usted realice las debidas comprobaciones. Un constructor que confía en su trabajo y en su proceso no necesita presionarlo.
Si una oferta no especifica claramente qué incluye y qué no, es muy probable que surja una modificación al contrato. Todos los factores que influyen en el costo —conexiones de servicios públicos, tasas de permisos, honorarios de diseño, trabajos en el terreno— deben abordarse explícitamente.
En California, un contratista no puede solicitar legalmente más de 10% o $1,000 (lo que sea menor) como depósito antes de comenzar el trabajo. Un contratista que solicita 30%, 40% o 50% por adelantado está infringiendo la ley o tiene problemas financieros y necesita su dinero para financiar otros proyectos.
Por qué las solicitudes de grandes pagos por adelantado son una de las señales de alerta más claras en las relaciones con los contratistas, y qué dice realmente la ley de California sobre los depósitos.
Esta es una de las señales de alerta más peligrosas. Un constructor legítimo no tiene nada que ocultarle a la ciudad. Si un contratista le desaconseja llamar a LADBS o verificar el estado de su permiso, pregúntese por qué. A continuación, compartiremos un ejemplo concreto.
Ya lo hemos comentado en otras publicaciones, pero vale la pena repetirlo: una oferta significativamente inferior al precio de mercado casi siempre tiene algún detalle pendiente. Puede que el alcance del proyecto esté incompleto, que los requisitos de calidad sean diferentes o que el contratista esté aceptando el trabajo con la intención de subsanar las deficiencias posteriormente. Asegúrese de tener claro qué incluye el proyecto antes de dar por hecho que ha encontrado una ganga.
La letra pequeña que los propietarios a menudo no leen hasta que es demasiado tarde, y en qué fijarse antes de firmar.
Los patrones que llevan a los propietarios a tener malas relaciones con los contratistas, y cómo reconocerlos antes de que ya se encuentren en una situación similar.
Cualquier constructor de viviendas accesorias legítimo debería poder ponerte en contacto con clientes de proyectos terminados en los últimos 12 meses. No solo uno, sino varios. Si un contratista dice que sus clientes no quieren ser contactados o solo ofrece referencias de proyectos de hace años, insiste.
Un constructor que no puede explicarte con detalle cómo un proyecto avanza desde el diseño hasta la obtención de permisos, la construcción y la inspección final, o bien no tiene suficiente experiencia como para contar con un sistema, o simplemente no le importa lo suficiente como para explicarlo. En cualquier caso, esa falta de proceso se reflejará en tu proyecto.
Así es como luce un proyecto de vivienda accesoria bien gestionado, desde la primera conversación hasta la inspección final, para que sepa qué esperar y qué solicitar.
Queremos compartir una historia —con el permiso del propietario— que ilustra lo que puede suceder cuando se elige al constructor equivocado. No la compartimos para asustarlos. La compartimos porque es real, ocurre con más frecuencia de lo que se cree y es totalmente evitable.
Un propietario contrató a un contratista para que se encargara tanto del diseño como de la construcción de su vivienda accesoria. El contratista parecía profesional, se comunicó bien al principio y ofreció un precio competitivo. El propietario pagó las tasas de los permisos —varios miles de dólares— y le informaron de que los planos se habían presentado al ayuntamiento y estaban en proceso de revisión.
Pasaron los meses. Cada vez que el propietario solicitaba información actualizada, el contratista decía que las cosas avanzaban, pero lentamente; así funciona la ciudad. Y, lo más importante, el contratista le dijo al propietario que no llamara directamente a LADBS. “Eso retrasará el proceso”, le dijo. “Déjeme encargarme yo”.”
Tras seis meses de espera, el propietario llamó al ayuntamiento de todos modos.
Los planos nunca se habían presentado. El contratista había utilizado los fondos para cubrir los gastos de otros proyectos y nunca había pagado la solicitud. El propietario se encontraba exactamente en la misma situación que al principio: sin planos presentados, sin permiso, seis meses perdidos y dinero pagado por un trabajo no realizado.
Ahora estamos construyendo su vivienda accesoria. Contratamos a un gestor de trámites con experiencia, presentamos y obtuvimos la aprobación de sus planos y la construcción ya está en marcha.
El propietario perdió seis meses y una cantidad considerable de dinero. No podrá recuperarlo. Pero sí podrá —y lo hará— obtener su vivienda accesoria.
Un relato real de lo que puede ocurrir cuando un contratista no es quien decía ser, y de lo que se necesita para recuperarse.
Las tácticas específicas que algunos contratistas utilizan para aprovecharse de los propietarios que desconocen sus propias limitaciones, y cómo protegerse.
La lección no es que todos los contratistas sean malos. La gran mayoría no lo son. La lección es que la confianza debe ganarse mediante la verificación, no darse por sentada basándose en una buena primera impresión.
Un contrato legítimo de construcción de una unidad de vivienda accesoria (ADU) debe ser detallado, claro y proteger a ambas partes. Esto es lo que debe buscar:
| Elemento contractual | Qué buscar |
|---|---|
| Alcance del trabajo | Detalladas y específicas, no descripciones vagas como "todo el trabajo necesario".“ |
| Calendario de pagos | Vinculado a hitos del proyecto, no a fechas arbitrarias. |
| Proceso de cambio de orden | Se requiere un proceso escrito claro antes de incurrir en cualquier costo adicional. |
| Responsabilidad del permiso | Indica explícitamente quién es responsable de presentar y gestionar los permisos. |
| Cronograma e hitos | Fechas o rangos específicos, no abiertos. |
| Especificaciones de los materiales | Identifica los materiales clave y los estándares de calidad. |
| Disposiciones sobre la renuncia al gravamen | Te protege de los gravámenes de los subcontratistas si el contratista general no les paga. |
| Resolución de disputas | Define el proceso para resolver desacuerdos. |
| Licencia y seguro | Se adjuntan el número de licencia del contratista y los certificados de seguro. |
| Garantía | Qué está cubierto y durante cuánto tiempo después de la finalización |
Qué significa un contrato de precio fijo para usted: En Go ADU, utilizamos contratos de precio fijo. Esto significa que el precio acordado es el precio que usted paga, salvo cambios legítimos en el alcance del proyecto que estén documentados y aprobados por usted por escrito. Las modificaciones al contrato son comunes en la construcción, pero nunca deberían ser una sorpresa ni utilizarse para compensar una oferta inicial baja.
Cómo funciona un contrato de precio fijo y por qué la estructura de su contrato es una de las decisiones más importantes que tomará antes de que comience la construcción.
Las cláusulas contractuales que te protegen y qué implica que un contratista se niegue a incluirlas.
Utilice estas preguntas con cada constructor que conozca. Preste atención no solo a lo que dicen, sino también a cómo lo dicen. La confianza, la precisión y la transparencia son buenas señales. La vaguedad, la evasión y la presión no lo son.
Por experiencia:
En proceso:
Sobre costes y contrato:
En el equipo:
Las preguntas que revelan si un contratista tiene verdadera experiencia o si simplemente da una buena impresión en la primera reunión.
Un recorrido completo por el proyecto con las preguntas que todo propietario debería hacerse antes y durante la construcción de su vivienda accesoria.
Cómo verificar lo que un contratista te dice sobre los plazos, antes de que te veas atado a un contrato que no esté respaldado por los hechos.
A veces, la mejor manera de evaluar a un constructor es escuchar a quienes ya han pasado por el proceso. Cuando los clientes están realmente satisfechos con la experiencia —no solo con el resultado—, mencionan aspectos específicos: comunicación clara, ausencia de sorpresas y un equipo que cumplió con lo prometido.
Un cliente de Go ADU reflexiona sobre el proceso de elección de un constructor, incluyendo lo que aprendió al hablar primero con otros contratistas.
El verdadero coste de elegir al contratista equivocado, y por qué el contratista adecuado se amortiza con creces.
| Factor | Qué buscar | Bandera roja |
|---|---|---|
| especialización en ADU | Decenas de proyectos de ADU terminados en Los Ángeles | Se dedica principalmente a la reforma de cocinas, remodelaciones y ampliaciones. |
| Verificación de licencia | Licencia Clase B activa en el sitio web de CSLB | Reacio a proporcionar el número de licencia |
| Seguro | Se proporcionan certificados de responsabilidad civil general y de compensación laboral. | Duda o retrasa la entrega de la documentación. |
| Alineación entre diseño y construcción | GC participó en el diseño desde el primer día. | El diseñador y el constructor no tienen ninguna relación. |
| Integridad de la oferta | Todos los costos principales están explícitamente incluidos. | Alcance vago, número reducido, muchas exclusiones. |
| Estructura de pago | Depósito máximo basado en hitos de 10% | Se solicita un pago inicial elevado. |
| Detalles del contrato | Precio fijo, proceso de modificación claro | Alcance vago, sin lenguaje de orden de cambio |
| Referencias | Múltiples clientes recientes de ADU disponibles | Ninguno disponible o solo proyectos antiguos. |
| Permitir la transparencia | Explica el proceso con claridad, lo gestiona internamente. | La vaguedad en el proceso desalienta la consulta. |
| Estilo de comunicación | Directo, específico, sin presión | Crea urgencia, evita respuestas directas. |
La respuesta sincera es la siguiente: eliges a un constructor del mismo modo que elegirías a cualquier persona a la que le vayas a confiar una decisión importante. Haces preguntas difíciles. Verificas lo que te dicen. Compruebas sus referencias. Lees el contrato con atención. Y prestas atención a cómo manejan los momentos en que la conversación se vuelve específica y detallada, porque es entonces cuando se nota la diferencia entre la experiencia y la inexperiencia.
Los constructores con amplia experiencia estarán encantados de responder a tus preguntas. Tendrán respuestas claras. Te mostrarán sus trabajos, te pondrán en contacto con sus clientes y te facilitarán su número de licencia sin dudarlo.
Los constructores que estén aprendiendo en tu proyecto serán más imprecisos. Cambiarán de tema. Harán hincapié en el precio y la simpatía por encima del proceso y las pruebas.
Confía en tus instintos, pero verifica todo.
Si está evaluando constructores de viviendas accesorias en Los Ángeles y desea tener una conversación directa y específica con un equipo que lo ha hecho docenas de veces, estaremos encantados de ser una de las opciones que considere.
Programe su consulta gratuita.
¿Cómo puedo verificar la licencia de un contratista en California?
Visite cslb.ca.gov y haga clic en “Verificar una licencia”. Ingrese el nombre o número de licencia del contratista y confirme que la licencia esté vigente, debidamente clasificada (Clase B para construcción general), tenga fianza y cuente con seguro de compensación laboral. Este proceso toma aproximadamente 60 segundos y debe realizarse antes de cualquier otra evaluación.
¿Cuál es el depósito máximo que un contratista puede solicitar legalmente en California?
La ley de California limita los depósitos de los contratistas al 10% del precio total del contrato o al 1% de 1000, lo que sea menor. Cualquier contratista que solicite más de esta cantidad antes de que comience el trabajo está infringiendo la ley o tiene problemas financieros. En ambos casos, es motivo suficiente para desistir del contrato.
¿Cuál es la diferencia entre una empresa de diseño y construcción y un arquitecto más un contratista por separado?
Con el modelo de diseño y construcción integrados, una sola empresa se encarga tanto del diseño como de la construcción bajo un único contrato. Esto significa que el contratista general participa en las decisiones de diseño desde el principio, lo que permite mantener los costos dentro de límites realistas durante todo el proceso. Con un arquitecto y un contratista independientes, podría terminar con unos planos magníficos que superen su presupuesto de construcción, y no lo sabrá hasta que reciba las cotizaciones.
¿Cuántos proyectos de unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) debería haber completado un contratista antes de que considere contratarlo?
No existe una cifra mágica, pero sugerimos buscar un contratista que haya completado al menos entre 20 y 30 proyectos de unidades de vivienda accesorias (ADU) específicamente en Los Ángeles. Este nivel de experiencia significa que se han enfrentado a la mayoría de los desafíos propios de los permisos de Los Ángeles, la coordinación con LADWP y la construcción en zonas urbanas consolidadas, y que han desarrollado sistemas para gestionarlos.
¿Debería obtener varios presupuestos?
Sí, obtener dos o tres presupuestos es una medida razonable de diligencia debida. Pero no elija basándose únicamente en el precio. Evalúe qué incluye cada presupuesto, la experiencia del contratista y cómo respondió a sus preguntas. Un presupuesto más bajo que omita costos clave terminará siendo más caro que uno más alto que lo incluya todo.
¿Qué debo buscar en un contrato de construcción de una vivienda accesoria?
Busque una descripción detallada del alcance del trabajo, un cronograma de pagos por etapas, un proceso claro y por escrito para las modificaciones, responsabilidades explícitas en materia de permisos, plazos específicos, especificaciones de materiales, cláusulas de exención de gravámenes y términos de garantía. Para la mayoría de los propietarios, un contrato de precio fijo es preferible a un contrato por tiempo y materiales.
¿Cuáles son las principales señales de alerta al evaluar a un contratista de unidades de vivienda accesorias (ADU)?
Las señales de alerta más importantes son: presión para firmar rápidamente, solicitudes de grandes pagos por adelantado, ofertas vagas con muchas exclusiones, reticencia a proporcionar referencias, incapacidad para explicar claramente el proceso de obtención de permisos, desalentarle a ponerse en contacto con el ayuntamiento usted mismo y una oferta muy inferior a la de los demás.
¿Puedo contactar directamente con LADBS para consultar el estado de mi permiso?
Por supuesto, y cualquier contratista legítimo debería apoyarte activamente en este proceso. El estado de tu permiso es información pública y tienes todo el derecho a consultarlo. Un contratista que te desanime a contactar con el ayuntamiento está ocultando algo.
¿Cuál es la diferencia entre un contratista de ADU y un consultor o gestor de ADU?
Un contratista diseña y construye su vivienda accesoria. Un consultor o gestor le ayuda con los permisos y los trámites municipales, pero no realiza la construcción. Algunos consultores ofrecen valiosos conocimientos especializados; otros cobran honorarios elevados por servicios que un buen contratista de diseño y construcción incluye en su trabajo habitual. Si un contratista le recomienda contratar a un gestor aparte para los permisos, pregúntele por qué no está incluido en su servicio.
Go ADU Construction es una empresa familiar constructora de viviendas accesorias (ADU) con sede en Burbank, California, que presta servicios en el área metropolitana de Los Ángeles desde 2017. Nos especializamos exclusivamente en el diseño, la obtención de permisos y la construcción de ADU, y nos encargamos de cada etapa del proceso para que usted no tenga que preocuparse por nada. Licencia n.° #1076712. Puede verificar nuestra licencia en cslb.ca.gov.