Por Gil Vaisman, Go ADU Construction
Si planeas construir una vivienda accesoria en Los Ángeles, el proceso de obtención de permisos es probablemente lo que más te preocupa. Y, sinceramente, es comprensible: es la parte del proyecto que sientes que está más fuera de tu control.
Pero esto es lo que hemos aprendido tras construir viviendas accesorias exclusivamente en Los Ángeles durante casi una década: el proceso de obtención de permisos es mucho más sencillo de lo que la mayoría de la gente piensa. La ciudad de Los Ángeles, en particular, se ha vuelto realmente eficiente en la tramitación de solicitudes de viviendas accesorias. Las demoras que se producen —y se producen— suelen deberse a otros motivos completamente distintos.
Esta guía te acompañará paso a paso en todo el proceso de obtención de permisos, te brindará plazos realistas basados en proyectos reales y te mostrará con total honestidad dónde suelen surgir los problemas. Porque la mejor manera de evitar retrasos es saber de dónde provienen antes de que ocurran.
Esto es lo que cubriremos:
Antes de entrar en detalles, establezcamos expectativas realistas. El proceso de obtención de permisos no se resuelve en dos semanas, y cualquiera que diga lo contrario está simplificando demasiado o subestimando su complejidad.
Gil ofrece una respuesta directa sobre cuánto tiempo tarda realmente el proceso de construcción de una vivienda accesoria en el condado de Los Ángeles, y por qué varía tanto.
Un plazo realista para un proyecto completo de vivienda accesoria (ADU) en Los Ángeles —desde el diseño inicial hasta la inspección final y el certificado de ocupación— es de 8 a 14 meses para la mayoría de los proyectos. Algunos proyectos más sencillos se completan más rápido, mientras que otros más complejos requieren más tiempo. A continuación, se muestra un desglose aproximado:
| Fase | Duración típica | Notas |
|---|---|---|
| Diseño y planos arquitectónicos | 4-8 semanas | Más tiempo para diseños personalizados, terrenos en laderas, sitios complejos |
| Ingeniería | 2-4 semanas | A menudo se desarrolla en paralelo a la fase de diseño. |
| Revisión del plan urbanístico (LADBS) | 3-6 semanas (personalizado) | De 2 a 3 semanas para planes estándar preaprobados. |
| Correcciones de revisión de planes | De 1 a 4 semanas por ciclo. | La mayoría de los proyectos requieren entre 1 y 2 ciclos de corrección. |
| Autorizaciones de agencias (LADWP, Bomberos, etc.) | 6 – 16 semanas | Aquí es donde la mayoría de los proyectos se estancan; más información al respecto a continuación. |
| Emisión de permisos | 1-2 semanas después de la autorización | |
| Construcción | 3-6 meses | Depende del tipo de ADU, el tamaño y las condiciones del sitio. |
| Inspecciones y aprobación final | 2 a 6 semanas | Se requieren múltiples inspecciones en diferentes etapas. |
Los retrasos que hacen fracasar los proyectos de viviendas accesorias casi nunca ocurren durante la construcción. Aquí te mostramos dónde empiezan realmente y cómo prevenirlos.
Antes de que la ciudad vea nada, se necesitan planos arquitectónicos completos. Aquí es donde comienza el proceso, y donde las prisas casi siempre causan problemas más adelante.
Su arquitecto o empresa constructora debe elaborar un conjunto completo de documentos de construcción: planos de planta, alzados, planos de emplazamiento que muestren los retranqueos y la ubicación de las instalaciones, cálculos estructurales y un informe de cumplimiento energético según la Norma 24. Todos estos elementos deben ser precisos y estar completos. Un solo documento faltante o inconsistente puede generar una notificación de corrección que retrase todo el proceso durante semanas.
Para una vivienda accesoria estándar en un terreno plano, esta fase suele durar de 4 a 6 semanas. Para diseños personalizados, propiedades en laderas o terrenos con condiciones inusuales, calcule de 6 a 8 semanas o más.
Una decisión importante en esta etapa: ¿utilizará un diseño personalizado o uno de los planos estándar preaprobados por LADBS?
Los planos estándar preaprobados son diseños arquitectónicos que la ciudad ya ha revisado y aceptado. Si su proyecto se ajusta a una de estas plantillas, se evita gran parte de la revisión de ingeniería estructural y diseño que ralentiza las presentaciones personalizadas, y el tiempo de revisión de planos se reduce de 4 a 6 semanas a tan solo 2 o 3 semanas. A partir de 2025, la Ley 1332 de la Asamblea exige que todas las ciudades de California ofrezcan programas de planos preaprobados, y Los Ángeles cuenta con más de 20 diseños aprobados disponibles, que van desde estudios hasta apartamentos de dos habitaciones.
La desventaja: los planos preaprobados ofrecen menos flexibilidad de diseño. Si su terreno tiene características inusuales, si desea acabados personalizados o un estilo arquitectónico específico, o si los planos estándar no se ajustan a su espacio, un diseño a medida es la mejor opción; solo tenga en cuenta que el proceso de obtención de permisos será más largo.
En Go ADU, trabajamos con ambos enfoques, dependiendo de lo que tenga más sentido para la propiedad y los objetivos de cada cliente.
Dependiendo del tipo de proyecto y las condiciones del terreno, es posible que se requieran informes de ingeniería estructural, ingeniería civil y estudios geotécnicos. La ingeniería suele desarrollarse en paralelo a la fase de diseño, en lugar de secuencialmente; una buena empresa de diseño y construcción coordina ambas fases simultáneamente para evitar retrasos.
Las propiedades en laderas, los terrenos con condiciones de suelo inusuales o los proyectos que requieran muros de contención necesitarán un trabajo de ingeniería más extenso. Calcule de 2 a 4 semanas para un trabajo de ingeniería estándar y más tiempo para terrenos complejos.
Una vez que sus dibujos y planos de ingeniería estén completos, estos se envían electrónicamente al Departamento de Edificación y Seguridad de Los Ángeles a través del portal ePlanLA.
Un dato importante: LADBS se ha vuelto muy eficiente en el procesamiento de solicitudes de ADU (Unidades de Vivienda Accesorias). La ciudad ha priorizado las ADU y, según la ley estatal (AB 2221), LADBS debe completar la revisión de planos en un plazo de 60 días a partir de la presentación completa. En la práctica, para solicitudes sin errores que utilizan planos preaprobados, las aprobaciones se obtienen en tan solo 21 a 30 días. La revisión de planos personalizados suele tardar de 4 a 6 semanas.
La clave está en la presentación impecable. Una solicitud incompleta, la falta de algún documento o una inconsistencia entre sus planos y la normativa urbanística pueden retrasar el proceso de revisión antes incluso de que comience. La mayoría de los proyectos pasan por una o dos rondas de correcciones, y cada ciclo de corrección puede añadir de 2 a 6 semanas al plazo.
Cómo minimizar los ciclos de corrección:
El proceso de obtención de permisos atrae a personas inescrupulosas que se aprovechan de los propietarios que desconocen ciertos aspectos. Aquí le indicamos a qué debe prestar atención.
Esta es la parte del proceso de obtención de permisos que la mayoría de las guías pasan por alto. Y es la parte que suele pillar desprevenidos a los propietarios.
Antes de que LADBS pueda emitir su permiso, su proyecto necesita la aprobación de varias agencias externas. La ciudad no emitirá el permiso hasta que se hayan obtenido todas estas autorizaciones. Y si bien LADBS ha agilizado sus trámites, estas agencias no siempre han seguido el mismo ritmo.
Los organismos que suelen participar son:
De todos ellos, LADWP es, con diferencia, la fuente de retraso más importante.
Vamos a ser sinceros al respecto, porque es algo que los propietarios deben saber antes de empezar: LADWP es lenta. Muy lenta. Y con frecuencia es el último obstáculo entre un proyecto terminado y el certificado de ocupación.
La ley estatal exige que las agencias de servicios públicos completen las revisiones en un plazo de 60 días. El Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) suele tener dificultades para cumplir con este plazo debido a la escasez de personal y al gran volumen de solicitudes. Según nuestra experiencia —y la de constructores de todo Los Ángeles—, las inspecciones y aprobaciones del LADWP suelen tardar entre dos y tres meses como mínimo, a veces incluso más.
El procesamiento del servicio de agua tarda, en promedio, unos 90 días. La planificación del servicio eléctrico y las posibles actualizaciones del panel eléctrico añaden tiempo adicional. Si su vivienda accesoria se encuentra a menos de 4,5 metros de líneas eléctricas aéreas, necesitará la aprobación del Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) mediante una solicitud de ocupación de vía pública, lo que implica un proceso de revisión adicional y otro período de espera.
Actualmente tenemos dos proyectos terminados —la construcción está completa y lista para comenzar— que se encuentran paralizados a la espera de la aprobación de LADWP. Las casas están construidas. Las inspecciones están hechas. Lo único que se interpone entre el propietario y su certificado de ocupación es la compañía de servicios públicos.
Esta no es una situación excepcional. Casi una de cada cinco o seis solicitudes de permisos para unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) en Los Ángeles se remite a la lista de espera del Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP), y el retraso es real.
La principal causa de retrasos en la construcción de viviendas accesorias en Los Ángeles, y no es lo que la mayoría de la gente espera.
Qué conexiones de servicios públicos necesita realmente su vivienda accesoria y por qué es fundamental coordinarse con LADWP y otros proveedores al inicio del proceso.
Cómo minimizar los retrasos de LADWP:
El Departamento de Obras Públicas y la Oficina de Ingeniería se encargan de las conexiones de alcantarillado, lo que también puede ser una fuente de retrasos, especialmente si su proyecto requiere un permiso S para trabajos en la vía pública. Coordine con anticipación los trámites de alcantarillado, al igual que lo haría con LADWP.
Las tarifas de los permisos en Los Ángeles varían según el tipo de proyecto, su valor y la jurisdicción. Esto es lo que debe tener en cuenta:
| Categoría de tarifa | Rango típico | Notas |
|---|---|---|
| Tarifa de verificación del plan LADBS | $1.500 – $5.000+ | Basado en la valoración del proyecto |
| Tarifa del permiso de construcción | $2,000 – $8,000+ | Basado en la valoración del proyecto |
| cuotas escolares | $1,000 – $4,000+ | Obligatorio en la mayoría de las jurisdicciones de Los Ángeles; basado en los metros cuadrados. |
| Tarifas de conexión de servicio de LADWP | $2.000 – $10.000+ | Varía según el tipo de servicio y las actualizaciones necesarias. |
| Conexión de alcantarillado / Permiso S | $1.000 – $5.000+ | Obligatorio si las obras de alcantarillado implican el derecho de paso público. |
| Revisión del plan de rociadores contra incendios | $500 – $2000 | Obligatorio para algunos tipos de ADU. |
| Costes totales de los permisos (típicos) | $8.000 – $30.000+ | Amplia gama de posibilidades en función del alcance del proyecto y la jurisdicción. |
Un aspecto importante a tener en cuenta antes de finalizar el diseño: en Los Ángeles, las viviendas accesorias de más de 750 pies cuadrados conllevan cargos adicionales, como tasas de impacto ambiental, tasas escolares y costos adicionales de revisión de planos. No siempre es un impedimento, y el espacio adicional bien podría valer la pena, pero es una decisión que conviene tomar con antelación, en lugar de descubrirla una vez que los planos estén listos.
El umbral de 750 pies cuadrados en Los Ángeles: qué tarifas se aplican por encima de ese límite y cómo tenerlo en cuenta en tus decisiones de diseño antes de decidirte por un tamaño.
Advertencia sobre estafas: el aumento en el costo de los permisos para unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés) ha atraído a personas inescrupulosas que prometen agilizar los trámites a cambio de pagos por adelantado que luego no pueden cumplir. Siempre verifique la legitimidad de cualquier persona que gestione los permisos en su nombre. Un constructor con licencia y buena reputación será transparente con respecto a todos los costos y los documentará claramente en su contrato.
Hasta ahora nos hemos centrado en la ciudad de Los Ángeles, que recibe los servicios del Departamento de Edificación y Construcción de Los Ángeles (LADBS). Pero el condado de Los Ángeles alberga docenas de ciudades independientes, cada una con su propio departamento de construcción, su propio proceso de revisión de planos y sus propios plazos.
Esto es muy importante si su propiedad se encuentra en Culver City, Santa Mónica, Burbank, Pasadena, Long Beach o cualquiera de las otras ciudades que operan independientemente de LADBS.
Las ciudades más pequeñas del condado de Los Ángeles tienen sus propios departamentos de construcción, y el proceso de obtención de permisos puede ser muy diferente al que se encuentra con el Departamento de Servicios para la Construcción de Los Ángeles (LADBS, por sus siglas en inglés).
Algunas ciudades más pequeñas son más rápidas que LADBS en la revisión de planos, pero también pueden tener requisitos locales más estrictos, menor familiaridad con la legislación específica sobre ADU o plazos menos predecibles en general. Según nuestra experiencia:
| Jurisdicción | Notas generales |
|---|---|
| Ciudad de Los Ángeles (LADBS) | Proceso eficiente, adaptado a las viviendas accesorias y bien documentado. El Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) sigue siendo el principal obstáculo. |
| Burbank | Generalmente eficiente. Un departamento más pequeño implica una comunicación más directa. |
| Culver City | Compatible con unidades de vivienda accesorias (ADU). Puede ser más rápido que LADBS para proyectos sencillos. |
| Santa Mónica | Requisitos locales más estrictos. Prepárese para un proceso más largo. |
| Pasadena | Las zonas HPOZ (Zonas de Superposición para la Preservación Histórica) requieren una revisión adicional. |
| Áreas no incorporadas más pequeñas | Muy variable. Algunos se mueven con rapidez, otros tienen poca experiencia con las ADU. |
En resumen: siempre pregunte a un posible constructor específicamente sobre su experiencia en su ciudad. La experiencia general en Los Ángeles no se traduce automáticamente en conocimiento de las particularidades y requisitos específicos de su jurisdicción.
Un gestor de permisos es un profesional especializado en la tramitación del proceso de obtención de permisos: gestiona las solicitudes, realiza el seguimiento del estado de la revisión de planos, responde a las correcciones y coordina con los organismos pertinentes en su nombre.
Qué hace realmente un gestor de permisos, cuándo merece la pena contratar sus servicios y cuándo debería encargarse ya su constructor de este trámite.
Nuestra opinión sincera: si trabaja con un constructor especializado en viviendas accesorias (ADU) con experiencia que gestiona los permisos internamente, probablemente no necesite un gestor externo. La gestión del proceso de permisos —incluidas las presentaciones ante el ayuntamiento, las correcciones, las autorizaciones de las agencias y la coordinación con LADWP— forma parte de los servicios que ofrece un constructor de ADU integral. Está incluido en su contrato.
Dónde aportan mayor valor los gestores de envíos:
Donde los gestores de trámites no son de mucha ayuda:
Si un constructor le dice que no se encarga de los permisos y le recomienda que contrate a un gestor independiente, conviene tenerlo en cuenta: puede significar que la obtención de permisos no forma parte de su servicio y que usted tendrá que gestionar una parte del proceso mayor de la que esperaba.
Incluso después de obtener los permisos, pueden surgir imprevistos durante la construcción que afecten el cronograma. Lo más común: condiciones inesperadas en el terreno que requieren una modificación de los planos aprobados, lo que implica solicitar una revisión al ayuntamiento.
Un ejemplo reciente de uno de nuestros proyectos en Woodland Hills lo ilustra bien.
¿Qué sucedió cuando descubrimos un problema con el nivel del alcantarillado en plena construcción de nuestro proyecto en Woodland Hills, y cómo lo resolvimos sin perder mucho tiempo?.
Durante la construcción, descubrimos que el terreno no tenía la pendiente suficiente para que la tubería de alcantarillado drenara correctamente por gravedad, lo que significaba que no habría superado la inspección según lo previsto. Tuvimos que modificar el plan de construcción, lo que requirió coordinar con el ayuntamiento un enfoque revisado.
En relación con esto, uno de los errores más comunes que vemos en proyectos de viviendas accesorias (ADU) construidos por contratistas con menos experiencia es conectar la línea de alcantarillado de la ADU a la casa principal en lugar de tener una conexión independiente a la calle. Esto no pasará la inspección. El código exige una conexión de alcantarillado completamente independiente desde la ADU hasta la línea principal de la ciudad, lo que implica excavar una zanja completa hasta la calle. Es la forma correcta de hacerlo y garantiza que un atasco en una unidad no afecte a la otra.
Un error común en el sistema de alcantarillado que no pasará la inspección, y por qué la vivienda accesoria necesita su propia conexión independiente a la red de la ciudad, sin excepciones.
Este tipo de descubrimiento no es un fallo de planificación, sino la realidad de construir en solares urbanos ya existentes, donde las condiciones del subsuelo no siempre se conocen por completo hasta que se empieza la obra. Lo importante es contar con un constructor que identifique estos problemas rápidamente, se comunique con claridad y sepa cómo resolverlos sin que un solo inconveniente se convierta en un retraso de meses.
Otros factores comunes que provocan retrasos durante la fase de construcción:
Un auténtico proyecto de Go ADU que se topó con múltiples obstáculos inesperados durante la construcción, pero que, a pesar de ello, se mantuvo dentro del plazo previsto.
Las inspecciones se realizan en varias etapas de la construcción, no solo al final. Los inspectores de LADBS (y los de otras agencias) deben dar su visto bueno a cada fase antes de que pueda comenzar la siguiente.
Hitos típicos de inspección para una vivienda accesoria independiente:
Qué buscan realmente los inspectores en la fase de inspección preliminar y cómo asegurarse de que su proyecto esté listo cuando lleguen.
[ESPACIO ADICIONAL: Dos nuevos vídeos de inspección; añada los enlaces de inserción una vez que se suban a YouTube]
LADWP lleva a cabo sus propias inspecciones de servicios públicos por separado, y como se mencionó anteriormente, estas pueden agregar un tiempo significativo al final del proyecto, incluso cuando todo lo demás esté hecho.
AB 1332 — Planos de ADU preaprobados (vigente a partir de enero de 2025)
Requiere que todas las ciudades de California ofrezcan programas de planos de unidades de vivienda accesorias (ADU) preaprobados. En Los Ángeles, el uso de un plano estándar preaprobado puede reducir el tiempo de revisión de planos de 4 a 6 semanas a 2 a 3 semanas y eliminar la mayoría de los ciclos de corrección.
AB 2221 — Requisito de revisión de 60 días
Requiere que las ciudades aprueben o rechacen las solicitudes completas de unidades de vivienda accesorias (ADU) en un plazo de 60 días. Si la ciudad no cumple con este plazo, la solicitud se considera aprobada. Esto ha reducido significativamente la acumulación de solicitudes pendientes en el LADBS.
AB 976 — Eliminación del requisito de ocupación por el propietario
Se eliminó el requisito de que el propietario resida en el inmueble para construir o alquilar una vivienda accesoria. Esto abre la posibilidad de construir viviendas accesorias a inversores y propietarios que no residen en la propiedad.
SB 9 — Disposiciones sobre la división de lotes y de dos unidades
Permite a los propietarios de viviendas en zonas unifamiliares construir hasta dos unidades en un mismo terreno y, en algunos casos, dividirlo en dos parcelas. Esto abre nuevas oportunidades para la construcción de viviendas accesorias y otros proyectos urbanísticos, más allá de las normas tradicionales sobre viviendas accesorias.
AB 2533 — Legalización de unidades no autorizadas (vigente a finales de 2025/2026)
Facilita la legalización de las viviendas accesorias construidas antes de 2020. La ciudad no puede denegar un permiso a menos que exista un grave riesgo para la seguridad. Si tiene una vivienda sin permiso en su propiedad, ahora es un excelente momento para regularizar su situación.
Consideraciones sobre la HPOZ
Si su propiedad se encuentra en una Zona de Protección Histórica (HPOZ, por sus siglas en inglés), algo común en barrios como Hancock Park, Carthay Circle y algunas zonas de Pasadena, es posible que se requiera una revisión de diseño adicional. Esta revisión implica más tiempo y puede restringir ciertas opciones de diseño. Siempre confirme si su propiedad pertenece a una HPOZ antes de finalizar el diseño.
Basándonos en nuestra experiencia en docenas de proyectos de viviendas accesorias en Los Ángeles:
| Tipo de proyecto | Diseño para permiso emitido | Construcción | Total (típico) |
|---|---|---|---|
| Reforma de garaje, lote estándar | 3-5 meses | 3-4 meses | 6-9 meses |
| Unidad de vivienda accesoria independiente, lote estándar | 4-6 meses | 4-6 meses | 8-12 meses |
| Vivienda accesoria independiente, complejo residencial | 5-8 meses | 5-7 meses | 10-14 meses |
| Utilizando planes estándar preaprobados | 2-4 meses | 3-5 meses | 6-9 meses |
Nota: Estos plazos se basan en un tiempo de procesamiento habitual por parte de LADWP de 2 a 3 meses. Los proyectos que requieren una revisión de la LADWP por invasión de espacio público (proximidad a líneas eléctricas) o mejoras importantes en los servicios públicos pueden tardar más.
El proceso de obtención de permisos es donde la diferencia entre un especialista en viviendas accesorias (ADU) con experiencia y un contratista general se hace más evidente. Un constructor experimentado sabe qué solicitudes requerirán correcciones antes de que ocurran, mantiene buenas relaciones con los departamentos municipales y cuenta con un sistema proactivo para la coordinación con LADWP. Un constructor con menos experiencia puede presentar planos que requieren múltiples correcciones, no iniciar la coordinación con los servicios públicos con anticipación y hacerle esperar meses para obtener una autorización que podría haber previsto.
Cómo comprobar la experiencia de un constructor en materia de permisos antes de firmar, y qué señales de alerta buscar en la forma en que hablan sobre los plazos.
Preguntas que debe hacerle a cualquier constructor sobre su proceso de obtención de permisos:
Si un constructor no puede responder a estas preguntas de forma específica y con seguridad, eso dice mucho sobre su experiencia real con el proceso.
[Marcador de posición para enlace interno: Steven añadirá el enlace a la publicación 4 una vez que se publique.]
El proceso de obtención de permisos en Los Ángeles ya no es la pesadilla que solía ser. El Departamento de Servicios para la Construcción de Los Ángeles (LADBS) es eficiente, la ciudad es favorable a las viviendas accesorias y la legislación reciente ha hecho que el trámite sea mucho más claro y rápido que hace tan solo unos años.
Los retrasos que se producen casi siempre se deben a uno de estos tres factores: las compañías de servicios públicos (principalmente LADWP), la presentación de planos incompletos o de baja calidad, o condiciones inesperadas del terreno que se descubren durante la construcción.
La mejor manera de proteger su cronograma es trabajar con un constructor que comience la coordinación de servicios públicos con anticipación, presente planos limpios desde el principio y tenga la experiencia para anticipar problemas antes de que se conviertan en retrasos.
Si está pensando en construir una vivienda accesoria y desea una evaluación realista de cómo sería su cronograma, en función de su propiedad específica, su ciudad y los objetivos de su proyecto, ese es precisamente el tipo de conversación que tenemos todos los días.
En la ciudad de Los Ángeles, la revisión de planos suele tardar de 3 a 6 semanas para diseños personalizados y de 2 a 3 semanas para planos estándar preaprobados. Sin embargo, la emisión del permiso requiere autorizaciones de las agencias correspondientes, principalmente del Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP), lo que generalmente añade de 2 a 3 meses. El tiempo total desde la presentación del plano hasta la obtención del permiso suele ser de 4 a 6 meses para un proyecto sencillo.
LADBS es el Departamento de Edificación y Seguridad de Los Ángeles, la agencia municipal responsable de revisar planos y emitir permisos de construcción. Es el departamento municipal principal con el que se interactúa durante el proceso de obtención de permisos, aunque varias otras agencias también deben dar su aprobación antes de que se pueda emitir un permiso.
Según nuestra experiencia, el Departamento de Agua y Energía de Los Ángeles (LADWP) es la principal causa de retrasos significativos. Las inspecciones y aprobaciones de servicios públicos por parte del LADWP suelen tardar entre 2 y 3 meses, y la agencia es conocida por incumplir el plazo de revisión legalmente establecido de 60 días. Por este motivo, iniciamos la coordinación con el LADWP lo antes posible en cada proyecto.
Los planos preaprobados son diseños arquitectónicos que LADBS ya ha revisado y aprobado para garantizar el cumplimiento de la normativa. Su uso puede reducir el tiempo de revisión de planos de 4 a 6 semanas a tan solo 2 o 3 semanas, y elimina la mayoría de los ciclos de corrección. La desventaja es una menor flexibilidad de diseño. Si su terreno es sencillo y no tiene requisitos arquitectónicos específicos, un plano preaprobado puede ahorrarle mucho tiempo y dinero.
Sí, de forma significativa. El condado de Los Ángeles cuenta con docenas de ciudades independientes, cada una con su propio departamento de construcción y proceso de permisos. Algunas son más rápidas que el Departamento de Construcción y Servicios de Los Ángeles (LADBS) en la revisión de planos; otras tienen requisitos más estrictos o menos experiencia en viviendas accesorias. Siempre pregunte al constructor potencial específicamente sobre su experiencia en su ciudad.
Las tarifas totales de los permisos suelen oscilar entre 8.000 y más de 30.000, dependiendo del alcance del proyecto, su valor y la jurisdicción. Esto incluye las tarifas de revisión de planos y permisos del LADBS, las tasas escolares, las tarifas de conexión de servicios públicos y cualquier permiso de alcantarillado u obras públicas requerido. Estas tarifas son independientes de los costos de construcción y los honorarios de arquitectura.
Si trabaja con un constructor de ADU experimentado y con servicio integral, probablemente no necesite gestionar los permisos, ya que estos deberían formar parte de su servicio. Los gestores de permisos son más útiles en situaciones complejas con múltiples agencias, en jurisdicciones desconocidas o en proyectos que ya se han estancado. No pueden acelerar significativamente los retrasos de LADWP.
La ley AB 1332, vigente desde enero de 2025, exige que todas las ciudades de California ofrezcan programas de planos de ADU preaprobados. En Los Ángeles, esto significa que puede elegir entre más de 20 diseños de ADU revisados por la ciudad, que se aprueban en 2 o 3 semanas en lugar de 4 a 6. Se trata de una de las mejoras más significativas recientes en el proceso de obtención de permisos para ADU.
Sí. La ley AB 976 eliminó el requisito de residencia del propietario para las viviendas accesorias en California. Ahora, como inversor o propietario, puedes construir y alquilar una vivienda accesoria sin necesidad de vivir en ella.
Según la ley AB 2221, si una ciudad no aprueba ni deniega una solicitud completa de vivienda accesoria (ADU) en un plazo de 60 días, la solicitud se considera aprobada automáticamente. En la práctica, el Departamento de Servicios para la Construcción de Los Ángeles (LADBS) generalmente cumple con este plazo; el período de 60 días ha generado una verdadera rendición de cuentas que antes no existía.
Una Zona de Protección Histórica (HPOZ, por sus siglas en inglés) es un barrio histórico designado donde se requiere una revisión de diseño adicional para garantizar que las nuevas construcciones sean compatibles con el carácter histórico de la zona. Si su propiedad se encuentra en una HPOZ, algo común en barrios como Hancock Park, Carthay Circle y algunas zonas de Pasadena, espere un proceso de revisión más largo y posibles restricciones de diseño.
Go ADU Construction es una empresa familiar constructora de ADU con sede en Burbank, California, que presta servicios en el área metropolitana de Los Ángeles desde 2017. Nos especializamos exclusivamente en el diseño, la obtención de permisos y la construcción de ADU, y nos encargamos de cada etapa del proceso, incluyendo la presentación de solicitudes ante el ayuntamiento, las autorizaciones de las agencias y la coordinación con LADWP, para que usted no tenga que preocuparse por nada. Licencia n.° #1076712.