Preguntas frecuentes
Hemos creado una completa sección de preguntas frecuentes para responder a todas sus preguntas frecuentes sobre proyectos de ADU. Si tiene alguna pregunta adicional, no dude en contactarnos.
Preguntas frecuentes
Nuestra sección de preguntas frecuentes tiene todas las respuestas que necesitas.
Unidad de cuidados intensivos (ADU)
ADU es la abreviatura de unidad de vivienda auxiliar. Se trata de una vivienda pequeña que comparte terreno con otra casa o estructura más grande. Puede llamarse "unidad secundaria", "casa trasera", "casa de la piscina", "casa de cochera", "apartamento para suegros", "apartamento para suegras" o "apartamento para abuelas". Sin embargo, todo equivale a lo mismo: una unidad de vivienda habitable adicional en una propiedad.
Se pueden instalar varios tipos de ADU en una propiedad. Algunos ejemplos son:
- Unidad de vivienda adicional (ADU) en el sótano (poco común en California)
- Cabaña en el patio trasero ADU (separada de la vivienda principal)
- ADU adjunta (adjunta a la estructura principal)
Una unidad de vivienda auxiliar (ADU) junior, o JADU, es una categoría especial de ADU que se define como una unidad de vivienda auxiliar (ADU) de 500 pies cuadrados o menos, completamente integrada en la vivienda principal (garaje, sótano, ala anexa, dormitorio de invitados, etc.). Para ser considerada una JADU, debe tener una entrada exterior independiente. También debe contar con un baño completo y una cocina integrada. Una cocina integrada se define como una superficie para preparar alimentos, almacenamiento y electrodomésticos.
En California, una unidad de vivienda adicional (ADU) independiente puede tener un tamaño máximo de 111 metros cuadrados (1200 pies cuadrados) y una altura máxima de 4,8 metros (16 pies). Una ADU adosada no puede tener más de 50% metros cuadrados que la unidad de vivienda principal. Por ejemplo, una casa de 180 metros cuadrados (2000 pies cuadrados) no puede tener una ADU adosada de más de 93 metros cuadrados (1000 pies cuadrados). En el interior, la superficie de la sala de estar/dormitorio debe ser de al menos 6,5 metros cuadrados (70 pies cuadrados). La cocina debe tener un mínimo de 4,6 metros cuadrados (50 pies cuadrados) y el baño, un mínimo de 2,7 metros cuadrados (30 pies cuadrados).
La ley estatal de California no estipula un tamaño mínimo de lote para la adición de una ADU. Incluso si ha alcanzado el límite de cobertura de su lote, puede construir una ADU de al menos 800 pies cuadrados.
La ley estatal de California impone requisitos de retranqueo para nuevas unidades de vivienda alternativa (ADU), pero estos se han reducido a 1,2 m (4 pies) para patios traseros y laterales. Estos requisitos tampoco aplican si se está convirtiendo una estructura preexistente, con permisos, en una ADU. Incluso se puede demoler la estructura existente y construir una ADU con la misma superficie y aún así estar exento de dichos requisitos de retranqueo. Si se decide construir directamente hasta el retranqueo, se corre un mayor riesgo de que el inspector municipal solicite un estudio topográfico. Para reducir este riesgo, se deben considerar 45,7 cm (18 pulgadas) adicionales al retranqueo requerido. Algunos municipios pueden tener un retranqueo mínimo para edificaciones, es decir, la distancia a la que debe ubicarse una ADU desde la vivienda principal. Esto varía según la ciudad, pero generalmente es de 1,5 a 3 metros (5 o 10 pies).
Puede construir una unidad de vivienda adicional (ADU) en su jardín delantero si cumple con las normas de retranqueo aplicables. Tenga en cuenta que la reciente reducción de los requisitos de retranqueo, según la ley estatal, se aplica a los jardines traseros y laterales, pero no a los delanteros.
Una ADU de menos de 500 pies cuadrados no requiere una revisión de ingeniería civil (cuencas de captación, aguas pluviales, etc.), lo que le ahorra tiempo y dinero. Además, las ADU de menos de 750 pies cuadrados no incurren en cargos por impacto, excepto las cuotas escolares. Mantener su ADU dentro de los 500-750 pies cuadrados puede ahorrarle entre $3,000 y $5,000 o más.
Según la ley estatal, una vivienda unifamiliar puede tener hasta una ADU y una JADU. Una vivienda multifamiliar puede tener hasta dos ADU. El Proyecto de Ley del Senado (SB) 9, promulgado en 2022, facilitó la división de ciertos lotes elegibles para mitigar la escasez de viviendas y aumentar la densidad urbana y suburbana. Para calificar, cada parcela debe tener al menos 40% del tamaño de la parcela original y al menos 1200 pies cuadrados, además de cumplir con otras regulaciones. Si se cumplen todas las demás condiciones, cada lote recién dividido puede tener una vivienda principal, una ADU y una JADU. Si el lote es lo suficientemente grande, el propietario podría construir hasta seis unidades (dos viviendas principales, dos ADU y dos JADU) en lo que antes era una sola parcela grande.
Se puede, pero aunque parezca increíble, empezar desde cero suele ser más económico y sencillo. Intentar reformar una dependencia existente puede generar problemas adicionales: compactación inadecuada, cimientos, problemas de asentamiento y una nivelación anticuada que no cumple con los estándares actuales.
Sí. Bueno, técnicamente no, pero en la práctica sí. La designación de ADU solo existe junto con una residencia principal más grande. Si tiene un terreno grande y construye una estructura pequeña (digamos, 111 m² o menos), esa será la residencia principal, con todas las regulaciones y permisos aplicables. Si desea comenzar con la unidad más pequeña, acumular capital y construir una "residencia principal" más adelante, es una estrategia perfectamente viable. Una vez construida la estructura más grande, esta se convertirá en la unidad de vivienda principal, y todas las regulaciones y permisos de ADU se aplicarán a la unidad original. En otras palabras, debe construir la unidad más pequeña para cumplir con ambos conjuntos de regulaciones: vivienda principal en primer lugar, ADU para el futuro. Por ejemplo, la residencia principal podría tener que cumplir con los requisitos mínimos de tamaño por número de dormitorios, según las regulaciones municipales.
Sí, se puede, pero la ciudad de Los Ángeles y los municipios aledaños no permiten la construcción de una JADU dentro de una ADU. La JADU debe construirse dentro o junto a la vivienda principal.
Financiación
Trabajamos directamente con varios prestamistas y proveedores de financiamiento. Ofrecemos diversas opciones para financiar la construcción de su ADU.
Por supuesto. GoADU puede colaborar con su prestamista y garantizar que cuente con el presupuesto, los planos y el alcance del trabajo necesarios para su solicitud de préstamo y la documentación. Si aún no tiene contacto con prestamistas de construcción, con gusto le pondremos en contacto con varios con los que hemos trabajado con éxito.
Sí. La Renovación Convencional Fannie Mae Homestyle puede utilizarse para financiar la compra de la propiedad, la construcción de una Unidad de Vivienda Administrada (ADU), o ambas. El monto del préstamo se basará en el valor futuro de la vivienda, que puede incluir el valor añadido por la ADU.
A partir de 2021, el préstamo máximo disponible bajo este programa es de $753,250, con un ratio préstamo-valor de 85% para propiedades de inversión y de 97% para residencias principales. Cabe destacar que este es el valor después de la renovación, es decir, con el valor añadido de la unidad de vivienda adicional (ADU).
Para aprobar un préstamo de construcción, el prestamista generalmente requerirá un plano con elevaciones, el alcance del trabajo y un presupuesto que incluya todos los costos de construcción desglosados por oficio (plomería, electricidad, estructura, placas de yeso, aislamiento, etc.). El proceso suele ser mucho más sencillo si el prestamista ha trabajado previamente con el contratista, ya que estará familiarizado con su trabajo y documentación, y este estará familiarizado con sus requisitos. Si compra una propiedad nueva con la intención de instalar una ADU, si es posible, le recomendamos negociar un período de diligencia debida extendido de 75 a 90 días adicionales para investigar la viabilidad de la ADU, considerar los requisitos del sitio e informar sobre su plan de ADU al prestamista para que pueda solicitar una tasación de la propiedad basada en su valor futuro estimado con la ADU.
Costo
Los costos pueden variar, especialmente porque el precio de los materiales y la mano de obra puede cambiar rápidamente. Sin embargo, si necesita una regla general, considere $225-$350 por pie cuadrado.
Construir una unidad residencial de 750 pies cuadrados (750 pies cuadrados) con 2 dormitorios y 1 baño podría costar alrededor de $215k. Si a esto le sumamos $20k por los costos del terreno, $8k por el diseño y $8k por los costos de permisos, el resultado es un precio cercano a $250k.
Para convertir un garaje típico en una ADU de 400 pies cuadrados, el costo típico es de entre $90k y $100k, todo incluido.
Se han eliminado algunas tarifas que solían aplicarse a las ADU, pero algunas aún se aplican. Las tarifas a tener en cuenta incluyen:
Cargos por Impacto. Las unidades de vivienda unifamiliar (ADU) de menos de 750 pies cuadrados no incurren en cargos por impacto. Las unidades de vivienda unifamiliar (ADU) de más de 750 pies cuadrados incurrirán en cargos por impacto proporcionales a su tamaño en comparación con el tamaño de la vivienda principal, que suelen oscilar entre $3k y $5k.
Tarifas de conexión de alcantarillado. La primera conexión de alcantarillado suele tener un costo de entre $2k y $4k. Las tarifas recurrentes rondan los $1k. Para propiedades que utilizan sistemas sépticos, consulte más abajo, donde abordamos este tema por separado.
Costo escolar. Normalmente, 1 TP4T4 por pie cuadrado, o entre 1 TP4T2k y 1 TP4T5k.
A continuación se presenta un desglose de un proyecto reciente en Los Ángeles para una ADU de un piso y dos habitaciones de 800 pies cuadrados (sujeto a cambios, variará en otras jurisdicciones):
Cargos y tarifas de instalaciones de alcantarillado (Oficina de Ingeniería de Los Ángeles): $841
Solicitud de Permiso de Construcción + Cédula de Habitabilidad: $5,337.30
Inspección exprés de LADBS: $367.64
Pacto y acuerdo maestro de título de propiedad: $135
Notario para LID + Convenio de Convenio: $480
Tarifa de la Oficina de Saneamiento: $206
Tarifa de preinspección: $230.82
Informe sobre amianto: $650
Nueva tarifa de permiso de construcción: $629.28
Tarifa del Título 24: $200
En nuestra primera reunión o llamada de lanzamiento, le cotizaremos un precio general basado en la descripción del proyecto que tiene en mente. Si decide seguir adelante, le presentaremos una propuesta para pasar a la Fase 1 (plano del sitio, estudio de viabilidad), incluyendo los costos previstos para cada fase del proyecto.
A medida que avanzamos hacia la Fase 2 (elevación y planificación del piso), realizaremos un seguimiento de las implicaciones de costo de las decisiones que tome y le informaremos sobre ellas.
En la Fase 3, elaboramos un conjunto de planos de construcción para presentarlos al ayuntamiento. Tras recibir sus comentarios, le presentamos un Presupuesto Máximo Garantizado de Construcción (GMAX), que incluye todos los costos previstos de materiales y mano de obra.
Finalmente, presentaremos el costo final del material de acabado (dependiendo de los acabados seleccionados) que, al combinarse con el GMAX, le proporcionará el costo total final. A partir de este punto, no prevemos sorpresas en el precio, a menos que se trate de sorpresas agradables por debajo de lo esperado.
GoADU con gusto utilizará los planos que ya tenga, siempre que estén preaprobados. En ese caso, podemos cotizarle un precio exclusivo para la construcción.
Posiblemente, pero solemos observar que nuestros clientes no ahorran mucho dinero, o ninguno, al proporcionar sus propios materiales. Nuestros acuerdos comerciales con proveedores nos permiten ofrecer suministros a precios competitivos, y estos materiales han sido evaluados previamente para garantizar que se integren y cumplan con las especificaciones de nuestros planos. Si desea proporcionar sus propios materiales de acabado, podemos incorporar fácilmente sus selecciones o los materiales disponibles a la unidad de vivienda finalizada.
Planes preaprobados
La Ciudad de Los Ángeles y muchas jurisdicciones aledañas cuentan con varios planes de ADU preaprobados y disponibles públicamente. Puede buscarlos en línea o con gusto se los proporcionamos para que los considere junto con nuestros planes prediseñados o un plan personalizado. Haga clic aquí para ver los planes estándar preaprobados por LADBS.
A veces sí. Si sigue los planos al pie de la letra, es posible que no tenga que gastar de su bolsillo. Sin embargo, deberá presentar los cálculos del Título 24 y un plano del sitio. Además, la mayoría de los gastos en la construcción de una ADU se producen durante la fase de construcción y edificación, no durante la de diseño y planificación. No hay garantía de que un plano preaprobado no sea más caro de construir, superando con creces el ahorro inicial.
Proceso y cronograma
Desde la firma de la propuesta hasta la entrega de una unidad de vivienda unifamiliar lista para entrar a vivir, generalmente consideramos un plazo de entrega de 7 a 12 meses. Esto se desglosa aproximadamente en:
- Planos e Ingeniería: Se firma la propuesta y comienza el proceso de diseño. Creamos un plan que se ajuste a sus necesidades y comparamos los costos con su presupuesto. 6-10 semanas.
- Permisos: Presentar los planos a la ciudad y obtener todos los permisos necesarios, trabajando en conjunto con el departamento de construcción para agilizar los planos de construcción a través del proceso de revisión de planos. 12 a 20 semanas.
- Construcción: En una semana tras obtener los permisos y las aprobaciones necesarios, iniciamos la obra. GoADU gestiona todo el proceso, desde la lista de verificación inicial hasta la aprobación final de la ADU entregada. 14-18 semanas.
Si ya existe una vivienda unifamiliar principal en la propiedad, la ciudad está obligada por ley a actuar sobre una solicitud de ADU dentro de los 60 días posteriores a la recepción de la solicitud.
Obtener los permisos y las aprobaciones necesarios de la ciudad puede ser un proceso largo y, a veces, impredecible. El proceso de construcción también es largo y depende del resultado de cientos de decisiones diferentes, con una larga lista de tareas pendientes tras otra. Incluso los pequeños contratiempos pueden acumularse y retrasar significativamente el proyecto.
Sí. Una vez que decidamos proceder con su proyecto de ADU, podemos medir remotamente su terreno para iniciar el proceso de viabilidad. Para ello, solicitamos datos sobre su lote a proveedores de datos con licencia a gran escala. Posteriormente, verificamos dichos datos con los registros públicos de la propiedad, así como con diversas fuentes de imágenes satelitales. Estos datos nos permiten acceder a las dimensiones, la superficie del lote, la superficie construida, la zonificación, el uso del suelo y mucho más. Con esta información, podemos evaluar la viabilidad de su proyecto según las normativas estatales y municipales sobre ADU con gran precisión y determinar la ubicación exacta de su ADU.
La única respuesta precisa es "posiblemente". Podemos formular un plan para reducir la probabilidad de incurrir en estos inconvenientes y gastos adicionales, pero en última instancia, depende del inspector de construcción, los códigos locales y el propio sitio. La mayoría de las ciudades no exigen un estudio para una ADU, pero la decisión final está en manos del inspector. En definitiva, no podemos prometer que no sucederá, pero utilizamos nuestra experiencia y conocimientos para reducir la probabilidad de que se requiera un estudio.
En la mayoría de las jurisdicciones, un informe de suelos es opcional. Si rechaza un informe de suelos, ningún ingeniero geotécnico realizará pruebas de compactación de suelos en el sitio. Posteriormente, construiremos la ADU según los umbrales y estándares de diseño UBC más estrictos posibles. Si rechaza un informe de suelos, GoADU no se responsabiliza de los problemas que puedan surgir debido a condiciones inadecuadas del suelo. Optar por un informe de suelos suele suponer un coste adicional de aproximadamente $5000.
Trabajando con GoADU Construcción
¡Sí! Ofrecemos una evaluación inicial gratuita, que incluye algunos de los primeros pasos del proceso de una ADU: viabilidad básica, un presupuesto aproximado y algunos detalles y especificaciones de la propiedad que nos ayudarán a determinar si un proyecto de ADU es la mejor opción para usted y si somos el contratista adecuado para el proyecto.
Comenzamos recopilando la mayor cantidad de detalles posible para brindar nuestra opinión más informada y profesional sobre la viabilidad del proyecto de ADU que tiene en mente. Evaluamos su visión y presupuesto para ver si se ajustan a sus necesidades. También le proporcionamos software y aplicaciones de gestión de proyectos para que pueda comunicarse con nosotros sin problemas y recibir actualizaciones del estado.
Como contratistas generales, ofrecemos gestión de diseño y construcción. Esto significa que podemos ser su único punto de contacto durante todo el proceso. Gestionamos el diseño, la tramitación de permisos y las operaciones de campo. Subcontratamos trabajos especializados como concreto, plomería, electricidad, paneles de yeso, estructuras, azulejos, estuco y climatización. También colaboramos con ingenieros civiles, ingenieros estructurales, ingenieros geotécnicos y empresas de fosas sépticas durante la fase de planificación del sitio. El resto del trabajo lo realizamos internamente.
No. De hecho, en muchos casos, es mejor no hacerlo. Incluso si tiene planos de otro contratista o diseñador, debemos seguir el mismo proceso para determinar la viabilidad. Incluso podemos ahorrarle dinero si elige uno de nuestros "planos estándar". De lo contrario, podemos personalizar su proyecto desde cero. Si tiene bocetos o una "lista de deseos", podemos usarlos como punto de partida. Si solo tiene la idea de que quizás quiera una ADU, ¡también está bien! No dude en contactarnos.
Atendemos el área metropolitana de Los Ángeles, así como los condados de Ventura, Orange, Riverside y San Bernardino. La lista es extensa, así que use la función de búsqueda de su navegador (Ctrl+S o Cmd+S) para ver si su región se encuentra en nuestra zona de servicio. La lista completa:
Área de Los Ángeles: Agoura Hills, Burbank, Calabasas, Canoga Park, Chatsworth, Encino, Glendale, Granada Hills, La Canada Flintridge, La Crescenta, North Hills, North Hollywood, Northridge, Pacoima, Panorama City, Porter Ranch, Reseda, San Fernando, Sherman Oaks, Studio City, Sun Valley, Sunland, Sylmar, Tarzana, Toluca Lake, Tujunga, Universal City, Valencia, Valley Village, Van Nuys, Verdugo City, West Hills, Winnetka, Woodland Hills, Alhambra, Altadena, Arcadia, Azusa, Baldwin Park, Covina, Duarte, El Monte, Glendora, Hacienda Heights, La Puente, Monrovia, Monterey Park, Montrose, Mount Wilson, Pasadena, Rosemead, Rowland Heights, San Gabriel, San Marino, Sierra Madre, South El Monte, Temple City, West Covina, Alta Loma, Bryn Mawr, Claremont, Crest Park, Diamond Bar, Guasti, La Verne, Valle Moreno, Patton, Pomona, San Dimas, Walnut, Artesia, Bell Gardens, Bellflower, Cerritos, City of Industry, Downey, Hawaiian Gardens, La Mirada, Lakewood, Long Beach, Norwalk, Paramount, Pico Rivera, Santa Fe Springs, Signal Hill, Sunset Beach, Whittier, Bell, Huntington Park, Los Ángeles, Maywood, Montebello, South Gate, South Pasadena, West Hollywood, Beverly Hills, Carson, Compton, Culver City, El Segundo, Gardena, Harbor City, Hawthorne, Hermosa Beach, Inglewood, Lawndale, Lomita, Lynwood, Malibú, Manhattan Beach, Marina Del Rey, Pacific Palisades, Palos Verdes Estates, Playa Del Rey, Redondo Beach, San Pedro, Santa Mónica, Topanga, Torrance, Venice, Wilmington, Mission Hills
Condado de Ventura: Cañón Bell, Oak Park, Simi Valley
Condado de Orange: Anaheim, Brea, Buena Park, Cypress, Fullerton, Garden Grove, Huntington Beach, Stanton, Westminster, La Habra, Los Alamitos, Seal Beach
Condados de Riverside y San Bernardino: Bloomington, Calimesa, Chino, Chino Hills, Colton, Fontana, Grand Terrace, Highland, Loma Linda, Mentone, Montclair, Muscoy, Ontario, Rancho Cucamonga, Redlands, Rialto, Running Springs, San Bernardino, Upland, Yucaipa, Aguanga, Anza, Banning, Beaumont, Cabazon, Cherry Valley, Corona, East Hemet, Eastvale, French Valley, Hemet, Home Gardens, Jurupa Valley, Mead Valley, Menifee, Moreno Valley, Mountain Center, Murrieta, Norco, Nuevo, Perris, Riverside, Temecula, Wildomar, Winchester, Woodcrest, Bermuda Dunes, Cathedral City, Coachella, Desert Center, Desert Hot Springs, Indian Wells, Indio, Indio Hills, Joshua Tree, La Quinta, Morongo Valley, Palm Desert, Palm Springs, Pioneertown, Rancho Mirage, Sky Valley, Thermal, Thousand Palms, Twentynine Palms, Vista Santa Rosa, Whitewater, Yucca Valley
Nuestras unidades de vivienda unifamiliares (ADU) de nueva construcción son todas de construcción tradicional. No se trata de casas prefabricadas ni casas móviles. Utilizamos algunos procesos externos para garantizar la rapidez y el control de calidad, pero la mayor parte de la construcción se realiza in situ.
Sí. Todos los trabajos incluidos en nuestro contrato de construcción cuentan con una garantía de 2 años. Esta garantía cubre defectos estéticos que no se deban al desgaste normal ni a la negligencia o al mantenimiento inadecuado de la propiedad por parte del propietario. Nuestros trabajos también incluyen una garantía de 10 años contra cualquier defecto estructural atribuible a un incumplimiento por nuestra parte de las especificaciones y planos aprobados.
Otras preguntas frecuentes
No necesariamente. Si está convirtiendo una estructura auxiliar (como un garaje independiente o un cobertizo) o un espacio existente dentro de la vivienda principal, no se aplicarán cambios en los requisitos de estacionamiento. Incluso si derriba un garaje o cochera existente y lo reemplaza con una unidad de vivienda adicional (ADU), esto no cambia sus requisitos de estacionamiento.
Además, si la propiedad se encuentra a menos de 800 metros del transporte público, no se necesita espacio de estacionamiento adicional. Finalmente, no se necesita estacionamiento adicional si se agrega un JADU.
Sin embargo, si ninguna de estas exenciones aplica, podría haber cambios en la capacidad de estacionamiento requerida para la propiedad. La regla es una plaza de estacionamiento por unidad o por habitación, la que sea menor.
En la mayoría de los casos, no necesita instalar nuevos servicios ni medidores. Dentro de su propiedad, puede conectar los servicios públicos "detrás de la acera". Si desea controlar el consumo de servicios públicos por separado de la vivienda principal, podemos instalar un submedidor adicional, a un costo mínimo, que registrará el consumo de electricidad, agua y gas de la unidad de vivienda adicional (ADU), lo cual puede usar para facturar a inquilinos y ocupantes o simplemente para llevar un registro.
Si su propiedad cuenta con un sistema séptico en lugar de alcantarillado, recomendamos una fase adicional antes de la "Fase 1" habitual. En esta "Fase 0", mapeamos su sistema para determinar su capacidad. Añadir una unidad de tratamiento adicional (ADU) podría sobrepasar la capacidad del sistema séptico actual; podría requerirse un nuevo sistema. Queremos asegurarnos de considerar este costo al estimar el costo total del proyecto.
Las asociaciones de propietarios (HOA) y los convenios, condiciones y restricciones (CC&R) no pueden "prohibir razonablemente" a un miembro la construcción de una ADU o JADU. Sin embargo, esto no significa que no puedan retrasar el proceso, encarecerlo e incluso frustrarlo por completo si no se aborda con cuidado. Algunas ciudades y jurisdicciones exigen que una ADU coincida con las características arquitectónicas de la vivienda principal. Si estas restricciones le aplican, tendremos que incluir el costo en nuestro presupuesto para cumplirlas. Si vive dentro de una HOA, preparamos un plan de viabilidad que incluye planos de planta, plano del sitio y elevaciones, que aborda específicamente cualquier convenio requerido por la ciudad o la HOA. Esto puede satisfacer a la HOA. De lo contrario, es posible que deba presentar planos de construcción completos. Recomendamos obtener los permisos y la aprobación de la HOA al mismo tiempo, para que podamos incorporar sus comentarios antes de avanzar demasiado en el proyecto.
Si vive en una vivienda unifamiliar dentro de una comunidad de propietarios, la situación se complica rápidamente. La parcela está técnicamente zonificada para viviendas multifamiliares, por lo que se aplican estas normas... pero usted no es el único propietario de la propiedad. Los propietarios de condominios suelen ser propietarios del interior de su unidad, pero el exterior puede considerarse un "área común". El área donde desea construir la ADU puede formar parte de un área común, mantenida conjuntamente por todos los residentes a través de las cuotas de la comunidad. Es posible que tengan problemas con que instale una ADU en la propiedad compartida para su propio beneficio. Obtener la aprobación de la comunidad puede ser un asunto delicado. Vale la pena intentarlo, pero prepárese para una diplomacia seria para que la comunidad de propietarios apruebe dicho plan.
Si no hay paneles solares en la vivienda principal, todas las ADU de nueva construcción deben estar equipadas con paneles solares. El tamaño mínimo del sistema a considerar es de alrededor de 1,44 kW, a partir de aproximadamente $10.000. Los paneles solares actualmente califican para un crédito fiscal federal de 26%, pero en 2023 el crédito será de 22% y posteriormente de 0% en 2024.
Tradicionalmente, una ADU podía alquilarse, pero no podía venderse por separado de la vivienda. Sin embargo, desde 2022, el Proyecto de Ley del Senado (SB) 9 ha abierto una ventana para que esto sea posible. El SB 9 facilitó la división de lotes, siempre que cada lote resultante tenga al menos 40% del tamaño original y al menos 1200 pies cuadrados (se aplican otras restricciones, pero estas son las dos primeras importantes).
Si divide con éxito su lote bajo esta disposición, con la unidad de vivienda principal en una parcela y la ADU en otra, la ADU se convierte en la unidad de vivienda principal en una de las parcelas, y la parcela se puede vender por separado, incluida la ADU.
Sí, por razones de seguridad contra incendios, su ADU tendrá una dirección separada. De esta manera, en caso de incendio, el departamento de bomberos sabrá exactamente adónde enviar a los bomberos.
Sí, lo más probable es que sí, ya que aumenta el valor de la propiedad. El tasador del condado realizará lo que se conoce como una "tasación combinada". El valor del terreno y de la vivienda principal se mantiene igual, mientras que el valor de la ADU se tasa y se suma al valor de la propiedad. Una vez establecido el nuevo valor, se aplicarán impuestos a la propiedad con base en este nuevo valor. El nuevo proceso de tasación toma aproximadamente un año y utiliza "factores de costo" estandarizados recopilados por el estado, que consideran factores como el espacio habitable, los garajes, las comodidades, etc. Las mejoras podrían fijarse al "valor mayorista", es decir, el costo de los materiales al por mayor. En otras palabras, mucho menos de lo que realmente cuesta construir la ADU. La mayoría de los propietarios ven aumentar sus facturas de impuestos sobre la propiedad en aproximadamente $1,000-$2,000.
Probablemente sí. Obtener permisos para ADU en una zona costera solía ser difícil, pero ahora es mucho más común. Sin embargo, el proceso puede ser más largo. Es posible que necesite la aprobación de un Programa Costero Local (PCL), una organización municipal encargada de gestionar proyectos de bajo impacto de la Comisión Costera. Los PCL se han vuelto más tolerantes con las ADU, pero podría enfrentar requisitos más estrictos según las zonas de superposición de laderas, el tamaño de las cimas de los acantilados y la interfaz entre zonas urbanas y forestales.
Si desea construir una nueva ADU en una propiedad que ya cuenta con una ADU o JADU sin permisos (es decir, con derechos adquiridos), es posible que tenga que lidiar con problemas de permisos para la ADU con derechos adquiridos. Es similar a la implementación de una ampliación sin permisos para que cumpla con las normativas. Es posible que deba elaborar un plano para la estructura existente, enviarlo al ayuntamiento para su revisión, abrir las paredes para que el ayuntamiento las inspeccione, abordar cualquier problema estructural que impida el cumplimiento y pagar los permisos. El proceso puede costar varios miles de dólares, y los inquilinos de la ADU sin permisos probablemente tendrán que desalojar mientras se lleva a cabo.
Considere el proceso de gestión de proyectos de cualquier contratista que esté considerando. ¿Cuánta transparencia y visibilidad le ofrece como propietario? ¿Utiliza el contratista tecnología para agilizar la comunicación, la gestión del proyecto y el proceso de pago? Elija un contratista con buena reputación, con quien disfrute trabajando, que comparta su entusiasmo por su visión y que aporte valor al proyecto. ¿Quiere iniciar la conversación? ¡Nunca es demasiado pronto! ¡Contacte con GoADU ahora para hablar sobre la construcción de la ADU perfecta para agregar valor, funcionalidad e ingresos a su propiedad en el área de Los Ángeles!